Il est possible de réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier. En effet, plusieurs dispositifs de défiscalisation permettent aux contribuables français de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.
Nous retrouvons notamment la loi Pinel et le Déficit Foncier, deux dispositifs qui peuvent s’avérer relativement intéressants. Cependant, ces deux dispositifs ont un objectif différent dans la globalité de l’opération.
Qu’est-ce que la loi Pinel ? Comment fonctionne le Déficit Foncier ? Quel dispositif choisir selon ma situation patrimoniale ? Des questions que nous allons développer dans la suite de l’article.
Déficit Foncier ou Pinel : rappel sur les dispositifs
Le Déficit Foncier et la loi Pinel peuvent tous les deux avoir un impact sur votre impôt sur le revenu. Cependant, l’impact fiscal sur l’IR n’a pas la même durée et n’est pas forcément présent lorsqu’on investit en Déficit Foncier. C’est pour cela qu’il est important de bien prendre en compte les différentes conditions de ces dispositifs.
La loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation, qui consiste à acquérir un bien immobilier neuf, la plupart du temps en VEFA. Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez vous engager à louer votre bien nue, pendant une durée minimum de 6 ans, et respecter le plafond des loyers du zonage Pinel.
En contrepartie de cette location nue, vous allez bénéficier d’une réduction d’impôt de 2% du montant du bien par année de location. Vous pourrez ainsi obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21%.
En effet, plusieurs options s’offrent à vous quant à la durée de location :
- louer votre bien 6 ans et bénéficier de 12% de réduction d’impôt
- le louer 9 ans et obtenir une réduction d’impôt de 18%
- louer votre bien pendant 12 ans et obtenir une réduction d’impôt de 21%
Attention tout de même à un petit détail. Nous avons vu précédemment que la réduction d’impôt était de 2% par année de location. Cependant, à partir de la 10ème année, cette réduction d’impôt passe à 1% par année de location. C’est ce qui explique les 21% de réduction d’impôt et non 24% à la deuxième année.
Par conséquent, comme vous l’aurez compris, l’objectif principal du dispositif Pinel est de se constituer ou développer son patrimoine immobilier, en minimisant l’effort d’épargne à consacrer au projet grâce à la réduction d’impôt.
Le Déficit Foncier
Le Déficit Foncier est un dispositif avec pour objectif principal, l’optimisation de votre patrimoine immobilier. Effectivement, nous allons l’utiliser principalement pour réduire son impôt sur les revenus fonciers positifs existant.
Vous avez également la possibilité de faire du Déficit Foncier pour réduire votre impôt sur le revenu. Cependant, si votre objectif principal est de réduire votre impôt sur le revenu, faire du Déficit Foncier ne sera probablement pas la stratégie la plus intéressante.
Pour faire du Déficit Foncier, vous devez acquérir un bien immobilier qui nécessite des travaux de rénovation plus ou moins importants. C’est cette enveloppe travaux qui va être intéressante. Effectivement, vous avez la possibilité de déduire le montant de ces travaux de vos revenus fonciers imposés.
De plus, si cette enveloppe travaux couvre l’ensemble de vos revenus fonciers et qu’il reste un excédent, vous pourrez le déduire de votre revenu global. Cette déduction du revenu global est néanmoins valable uniquement pendant la durée des travaux, et dans la limite de 10 700€.
Par conséquent, faire du Déficit Foncier vous permet de bénéficier d’une double optimisation fiscale :
- gommer vos revenus fonciers positifs
- réduire votre impôt sur le revenu
Pour pouvoir bénéficier de l’avantage du Déficit Foncier, vous devrez louer votre bien immobilier en nue, pour une durée minimum de 3 ans.
Quel dispositif choisir ?
Comme nous l’avons vu précédemment, ces deux dispositifs peuvent impacter votre imposition sur le revenu, mais à des degrés différents.
Le dispositif Pinel va vous permettre de réduire votre imposition sur le revenu pour une durée minimum de 6 années. Les biens éligibles sont des biens immobiliers neufs et son plafonnés au niveau des loyers. Investir en loi Pinel se fait donc dans une optique de constitution ou de développement de son patrimoine immobilier, en profitant de la réduction d’impôt pour réduire son effort d’épargne (différence entre les loyers+réduction d’impôt par rapport au montant de l’emprunt).
Le Déficit Foncier a pour objectif de réduire ou d’effacer vos revenus fonciers positifs. Vous ne pourrez réduire votre imposition sur le revenu que dans le cas où l’enveloppe travaux couvre l’ensemble de vos revenus fonciers et qu’il y a un excédent. De plus, cette réduction d’impôt sur le revenu est valable uniquement pendant la durée des travaux. L’objectif de réduire son impôt sur le revenu vient dans un second temps. Il s’adresse donc principalement aux personnes qui disposent d’un patrimoine immobilier imposé, dans une optique d’optimisation de leur patrimoine.
Nous vous avons présenté dans cet article, la différence entre un investissement en Déficit Foncier ou en loi Pinel. Chacun de ces dispositifs bénéficie de leurs avantages et de leurs inconvénients. Pour plus de renseignements sur un investissement immobilier, n’hésitez pas à nous contacter. Acti-Immo Gestion de Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet. Notre vision globale de la gestion de patrimoine et notre indépendance nous permet de vous proposer des projets sur-mesure, et en adéquation avec vos objectifs.
