Optimiser la valeur de son terrain

Optimiser son terrain lors de la revente

Maîtriser le marché des terrains du secteur

Avant de commencer à envisager des projets de conservation ou de vente de votre terrain, il est crucial de démarrer par des recherches :

• Prenez connaissance des tendances du marché immobilier local et régional
• Consultez les données sur les ventes récentes de terrains similaires pour avoir une idée du prix du marché
• Intéressez-vous aux besoins et préférences des acheteurs potentiels pour savoir quelles distinctions ajouter
• Analysez les zonages du PLU afin de voir les possibilités de densification et les différentes constructions possibles

Ces étapes sont essentielles avant d'entamer quelques démarches.

La division et la viabilisation du terrain

Ces processus permettent d'optimiser l'utilisation du terrain, de bonifier sa valeur potentielle et de s'offrir de nouvelles opportunités de développement.

La division du terrain consiste à subdiviser une grande parcelle en plusieurs lots plus petits. Cela peut être particulièrement avantageux si le terrain est suffisamment grand et situé dans une zone où la demande de terrains plus petits est élevée. Plus le terrain est petit, plus le prix au m² est élevé.

La taille minimum d'un terrain où une division est envisageable peut être d'environ 1500 m². Cependant, certains terrains de taille inférieure mais bien façonnés peuvent également être divisés.

Attention : À partir de 4 lots, une aire de retournement est obligatoire. De surcroît, vous allez perdre en surface globale. C'est une donnée à prendre en compte lors de l'acquisition.

Les étapes de division d'un terrain

Tout d'abord, recherchez et comprenez les réglementations locales. Renseignez-vous sur les exigences de la zone d'aménagement pour savoir si la division est possible et quelles contraintes respecter selon le PLU en vigueur.

Travaillez avec des professionnels de l'urbanisme pour assurer que toutes les procédures légales sont suivies. Vous devrez obligatoirement vous appuyer sur un géomètre qui réalisera la découpe de votre terrain.

Ces professionnels ont un coût à impacter à votre bilan, afin de ne pas avoir de surprise, surtout dans le cadre d'un achat-revente.

La viabilisation de son terrain

La viabilisation du terrain consiste à mettre en place les infrastructures nécessaires pour permettre la construction et l'utilisation du terrain. Cela inclut généralement :

• L'installation des réseaux d'approvisionnement en eau
• L'assainissement
• L'électricité
• Le gaz
• Les télécommunications
• La construction des routes d'accès aux normes

Étudiez les exigences réglementaires locales et les normes en matière de viabilisation. Consultez les personnes chargées de l'urbanisme local pour obtenir les permis nécessaires.

Engagez des entrepreneurs spécialisés dans les projets de viabilisation pour garantir une planification et une exécution professionnelle. Assurez la qualité en veillant à ce que toutes les installations respectent les normes de sécurité et de qualité requises.

La viabilisation du terrain permet d'attirer des acheteurs intéressés par un terrain prêt à être utilisé et augmente généralement sa valeur.

Investir dans un terrain dans le cadre d'une réserve foncière

Vous avez également la possibilité d'acquérir un terrain dans l'optique de vous constituer une réserve foncière. Il s'agit d'une approche différente de l'investissement, où vous n'allez pas chercher un rendement locatif ou un bénéfice instantané, mais plutôt placer votre épargne dans un projet qui générera une plus-value intéressante par la suite.

La conservation des terrains se fait généralement dans le cadre d'une succession. Mais sachez que cela peut aussi être une stratégie d'investissement long terme. Au lieu de garder de l'épargne sur vos livrets, l'acquisition de terrains dans le but de les conserver peut s'avérer intéressante.

Les terrains non constructibles

Quand on parle d'investir dans des terrains, plusieurs solutions s'offrent à vous.

Vous pouvez acquérir un terrain agricole et le faire exploiter. Sur le long terme, il se peut qu'avec la chance, une partie ou la totalité passe constructible. Pour espérer que votre terrain passe constructible, il est préconisé d'acquérir des parcelles proches des centres villages. Cela reste un pari risqué, mais qui génère un petit revenu grâce à son exploitation.

Vous pouvez également investir dans des forêts. Ce type d'investissement peut être particulièrement intéressant d'un point de vue fiscal et rentable. Les matières premières ont subi une hausse très importante ces dernières années. Le bois en fait partie. Selon le type, il peut servir :

• À se chauffer
• Pour une charpente
• Pour construire une maison
• Dans la fabrication de meubles

Investir dans des forêts peut donc être une solution intéressante.

Les terrains constructibles ou constructibles futur

Acquérir un terrain constructible peut aussi être un placement sur le moyen terme. Prenons l'exemple d'une commune en laquelle vous croyez qui n'est pour le moment pas très cotée. Vous achetez un terrain constructible avec un coût pas très élevé. Il se peut qu'en quelque temps, cette commune prenne de la valeur, et que la valeur de votre terrain augmente.

Attention : Certains terrains sont pour le moment constructibles mais peuvent repasser non constructibles selon les objectifs du PLU. Vous prenez donc des risques à mesurer.

Vous avez également la possibilité d'acquérir des terrains en zone constructible futur (1AU généralement sur le PLU). C'est une manière d'acquérir des terrains dont la surface est bien plus importante à un prix moins élevé. Cependant, il se peut que ces terrains deviennent constructibles dans 10, 15, 20 ans.