La location meublée

Le LMNP c'est quoi ?

Le LMNP est un statut fiscal qui permet de bénéficier de revenus immobiliers peu, voire pas du tout imposés, grâce au schéma comptable du loueur meublé non professionnel qui prévoit l'amortissement de plusieurs éléments. Cet amortissement comprend le bien, les travaux ainsi que les meubles, créant ainsi des charges supplémentaires déductibles qui amènent généralement le résultat fiscal à zéro.

Pour être considéré comme meublé, vous devrez respecter une liste de mise à disposition des meubles prédéfinie et conditionnée. Un certain nombre de meubles devra être mis à disposition du locataire.

Il faut respecter le plafond des revenus du LMNP : les recettes locatives tirées de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € annuels ou 50 % des revenus totaux de l'investisseur. En cas de dépassement, vous serez considéré comme loueur meublé professionnel, avec un statut fiscal différent.

Ce dispositif offre une liberté réelle dans la stratégie locative : location à des étudiants, jeunes actifs ou travailleurs mobiles.

Deux choix de déclaration fiscale

Le régime des loueurs meublés non-professionnels offre deux options de déclarations fiscales :

• Micro-BIC : applicable si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 €, avec un abattement forfaitaire de 50 % de vos recettes locatives (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés). Ce régime est intéressant uniquement si vos charges ne dépassent pas ces pourcentages.
• Régime réel : au-delà de 23 000 € ou sur demande, vous pouvez déduire charges et amortissements de vos recettes. Les intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de syndic, meubles et une partie du prix du bien peuvent être déduits.

Dans la majorité des cas, le régime réel s'avère plus favorable puisqu'il permet de déduire ses dépenses et d'amortir investissements, travaux et meubles.

Location nue et location meublée, les différences

La location nue

La location nue d'un bien immobilier fait référence à la location d'un bien sans aucun mobilier ni équipement fournis par le propriétaire. Le propriétaire met à disposition un logement vide avec les installations électriques et sanitaires de base.

Aucun meuble, appareil électroménager ou équipement n'est inclus. C'est au locataire de meubler et équiper le bien selon ses besoins.

La location nue bénéficie d'avantages fiscaux comme le régime d'imposition des revenus fonciers, permettant la déduction de charges réelles : intérêts d'emprunts, frais de gestion, taxe foncière, charges de copropriété et assurance propriétaire non-occupant.

Cependant, le résultat fiscal est généralement positif et sera imposé selon votre tranche marginale d'imposition.

La location meublée

La location meublée, spécialement en LMNP, offre des avantages plus intéressants fiscalement et opérationnellement.

Elle offre une flexibilité adaptée aux nouvelles générations. Compte tenu de la mobilité croissante des jeunes professionnels, la location meublée facilite leurs déménagements futurs en réduisant l'encombrement lié au transport des meubles.

Un déficit fiscal est plus facile à obtenir en LMNP car en plus de déduire les charges réelles, vous pouvez déduire les charges comptables : amortissement du bien, travaux et meubles.

L'élément déterminant sera principalement les coûts des travaux. Plus ils seront élevés, plus la période de déficit sera importante. De plus, lorsque vous acquérez un bien nécessitant d'importants travaux, cela entraîne une réduction du coût d'achat du foncier et des frais de notaire moins importants, augmentant le rendement de l'investissement.

Les travaux jouent un rôle crucial en permettant une rénovation énergétique et une amélioration du diagnostic énergétique. Un bien immobilier rénové se loue plus cher qu'un bien dans son état initial, permettant de se placer sur la tranche haute du marché locatif.

Les différentes stratégies locatives en meublé

La location longue durée

Cette stratégie consiste à louer votre bien sur une période prolongée, généralement d'un an ou plus, à des locataires sur le long terme. Bien que le revenu locatif puisse être moins élevé qu'avec la location courte durée, cette approche comporte généralement moins de risques. Les locataires à long terme offrent une stabilité financière et réduisent le risque de vacance locative.

La location moyenne durée

Ces types de baux sont utilisés dans des situations spécifiques, tels que les locations temporaires pour des travailleurs en mobilité ou pour des étudiants. Ces baux sont d'une durée de 1 à 10 mois maximum, permettant de générer des loyers plus élevés.

Cependant, ils comportent un niveau de risque plus élevé en termes de stabilité du revenu et de fluctuation de la demande. Le propriétaire a l'interdiction de demander un dépôt de garantie.

La location courte durée

Cette stratégie implique de louer votre propriété sur des plateformes comme Airbnb pour de courtes périodes (quelques jours à quelques semaines). Cette approche peut générer un revenu locatif plus élevé.

Elle comporte néanmoins des risques importants : périodes vacantes plus longues, dommages potentiels causés par les locataires ou problèmes de responsabilité civile. En comparaison à un placement financier, elle peut être considérée comme un investissement risqué mais potentiellement très rentable si gérée par des personnes compétentes.