Faire de la location meublée lorsqu’on investit dans l’immobilier permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment grâce au schéma comptable du dispositif LMNP. Outre la fiscalité avantageuse du dispositif, louer son bien meublé permet également d’établir plusieurs stratégies locatives. Chacune d’entre-elle répond à un objectif de rentabilité, avec ses avantages et ses inconvénients. Ces différentes stratégies ne peuvent pas être mises en place en cas de location nue. Qu’est-ce que le dispositif LMNP ? Quelles sont les stratégies locatives ? Et surtout, comment réussir son investissement en location meublée ? Nous allons développer tous ces points dans la suite de l’article.
Rappel sur le dispositif LMNP
Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) consiste à louer son bien immobilier meublé. Jusque là, rien de bien compliqué. Cependant, pour qu’un logement soit considéré comme meublé aux yeux de l’état, vous devrez mettre à disposition de votre locataire une liste de meubles minimale. Cette liste de meubles comprend par exemple un lit, un canapé, des ustensiles de cuisine… Si vous respectez cette liste de meubles, vous pourrez bénéficier des avantages du Loueur Meublé Non Professionnel.
Le schéma comptable de ce dispositif est particulièrement intéressant car il vous permet de créer une charge virtuelle comptable. Elle prend en compte l’amortissement de votre logement, de vos meubles et de vos éventuels travaux de rénovation. De surcroit, en créant une charge supplémentaire vous allez générer des revenus immobiliers peu, voire pas du tout imposés. Comme vous l’aurez compris, la location meublée n’est pas un dispositif de défiscalisation, mais plutôt une façon d’optimiser son patrimoine immobilier. Attention, pour rester dans le cadre du Loueur Meublé Non Professionnel, les revenus BIC générés ne devront pas dépasser 23 000 € ou 50% de vos revenus. Dans le cas contraire, la fiscalité adoptée sera celle du Loueur Meublé Professionnel, qui est complètement différente.
Les différentes stratégies locatives de la location meublée
Lorsque vous faites de la location meublée, plusieurs stratégies locatives s’offrent à vous. En effet, vous avez la possibilité d’optimiser la rentabilité de votre investissement en le louant de différentes façons.
La location meublée classique
Dans un premier temps, vous avez la possibilité de faire un bail meublé classique. Dans ce cas, comme pour la location nue, un contrat de location de 3 ans va être établie entre le bailleur et le locataire. La location meublée classique va vous permettre de pérenniser votre investissement en vous assurant des loyers mensuels garantit sur une période assez longue (à condition que votre locataire paye son loyer bien évidemment).
La colocation
Dans un second temps, dans le cas où vous êtes propriétaire d’un bien immobilier de plusieurs chambres, vous avez la possibilité de vous orienter vers de la colocation. Le principe de la colocation est de louer son bien à la chambre. Par conséquent, les revenus immobiliers globaux que vous allez percevoir sont plus important. En effet, la location d’une seule chambre permet de louer l’ensemble de son logement plus cher. Cependant, le risque est plus élevé que la location meublée classique. En outre, dans un bail meublé classique loué à plusieurs personnes distinctes, le bail prévoit généralement la solidarité des paiements. C’est à dire que si un locataire part de son logement, les autres locataires devront être solidaire et payer la totalité manquante du loyer. Cette option ne s’applique pas pour la location d’une seule chambre. Le risque de vacances locative est donc plus important et, de surcroit, le possible impact sur la rentabilité locative aussi.
La location moyenne durée
Passons maintenant à la location moyenne durée. Cela se traduit généralement par un bail mobilité. Le bail mobilité permet à un bailleur de louer son bien pour une durée allant de 1 mois à 10 mois. Il est destiné aux personnes dites « de passage » dans une ville pendant plusieurs mois, et qui ne souhaitent pas prendre un logement à la nuit. Le montant des loyers pratiqués pour un bail mobilité sont de manière générale 1,5 fois plus élevé qu’une location meublée classique. Pour pourvoir mettre en place un bail mobilité, votre locataire devra respecter une des conditions suivantes :
- être en formation professionnelle
- être en étude supérieur
- être en contrat d’apprentissage
- être en stage
- s’engager volontairement dans un service civique
- être en mutation professionnelle
- réaliser une mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle
Comme vous pouvez le constater, les potentiels loyers que vous pouvez obtenir sont certes plus importants, mais les conditions de location sont plus strictes et le risque de vacances locative est plus élevé. L’implication dans la gestion est également plus importante.
La location courte durée
Enfin, lorsqu’on fait de la location meublée, il est possible de faire de la location courte durée. Cette stratégie locative est probablement celle qui va vous permettre de générer les revenus les plus importants. En effet, louer son logement à la nuit permet d’engendrer des revenus immobiliers beaucoup plus conséquent que lorsqu’on loue son appartement avec des baux long terme. Attention tout de même ! Comme tout ce qui paraît trop beau il faut se méfier. La location courte durée présente des risques et demande énormément d’implication.
Le premier risque est la vacance locative. En effet, il faut prendre en compte le fait que votre logement ne sera probablement pas loué 100% du temps. Vous devrez, en conséquence, prévoir une alternative dans le cas où votre logement n’est pas loué. Votre mobilier risque également de s’abîmer plus rapidement au vu du turn over dans votre appartement. Les locataires prennent également moins soin du matériel en court séjour. Enfin, faire de la location courte durée demande demande beaucoup de temps, avec notamment la gestion des entrées, des sorties, de la literie… Pour que votre logement soit loué le plus possible, il faudra vous adapter aux prix du marché, avoir des bons avis… Nous vous conseillons, si vous souhaitez faire de la location courte durée, de vous adresser à une conciergerie.
Réussir son investissement en location meublée
Comme dans tout investissement immobilier, il est primordial de respecter plusieurs critères pour qu’il soit réussi. Il en est de même pour un investissement immobilier meublé. En effet, la location meublée ne va pas forcément fonctionner dans toutes les villes. Il en convient de sélectionner une ville adaptée, un logement adapté et définir une stratégie locative adaptée.
Sélectionner la ville
En premier lieu, choisissez bien votre ville. Il vous faudra privilégier les villes dynamiques, notamment sur le plan de l’enseignement supérieur. La principale cible d’une location meublée sont les étudiants et les jeunes actifs. En investissant dans une ville où plusieurs cursus d’enseignement supérieur sont installés, vous allez limiter le risque de vacances locatives et au contraire vous assurer une demande locative plus importante. Rappelons-le, le loyer perçu est un des éléments clés de l’investissement immobilier locatif.
Privilégiez des communes dynamiques
En second lieu, orientez-vous vers des villes dynamiques économiquement, et attractives sur le plan touristique. Une ville comme Lyon, qui regroupe de nombreuses Start-up, va de surcroit attirer beaucoup plus de jeunes actifs. Il en est de même pour les professionnels de passage si votre stratégie se tourne vers de la location moyenne durée. Quant au tourisme, c’est un des éléments les plus important de la location courte durée. Ces différents facteurs vont également vous permettre de limiter le risque de vacances locatives.
Investissez dans des biens adaptés à la ville
Enfin, sélectionnez des biens adaptés à la demande locative du secteur. Il s’en va de soi que vous allez prendre beaucoup plus de risque en louant un studio meublé en pleine campagne. A contrario si vous louez un studio en coeur de ville, la stratégie semble plus logique. Ne misez pas non plus sur une colocation de 8 chambres dans une ville de taille moyenne. Dans les grandes métropoles telles que Lyon ou Paris, ce type de logements se loue au vu de la forte tension locative. Cependant, le risque est beaucoup plus important si vous faites cela dans des villes comme Bourg-en-Bresse ou Mâcon. Par conséquent, en fonction du secteur dans lequel vous allez investir, la typologie du logement est importante.
Nous vous avons présenté à travers cet article, les différentes clés de la réussite de la location meublée. Vous avez pu voir que louer son bien en meublé permet d’établir différentes stratégies locatives, de la plus risquée à la plus soft.
Comme tout investissement immobilier, il est nécessaire d’être accompagné. Acti-Immo vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement, de la stratégie immobilière jusqu’à la mise en location. Filiale du cabinet de gestion de patrimoine Acti Conseil&Patrimoine, nous avons une vision globale sur la gestion de patrimoine nous permettant d’établir des stratégies d’investissement sur-mesure. N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements sur la location meublée.
