La location courte durée à Bourg-en-Bresse, est-ce-que ça marche ? C’est une bonne question. Plusieurs éléments nous font penser que oui. En effet, le chef lieu du département de l’Ain regroupe tous les critères favorables à la location courte durée. De plus, en faisant de la location courte durée, vous allez pouvoir bénéficier de la fiscalité du dispositif LMNP. Ce dispositif est particulièrement intéressant. Quels sont les avantages et les inconvénients de la location courte durée ? Qu’est ce que le dispositif LMNP ? Quels sont les facteurs qui favorisent la location courte durée à Bourg-en-Bresse ? Tant de questions auxquelles nous allons répondre dans la suite de l’article.
La location courte durée
Les avantages et les inconvénients
Investir dans l’immobilier et faire de la location courte durée peut être très rentable. Attention cependant à ne pas établir une stratégie d’investissement basé uniquement sur la location courte durée. En effet, même si sur le papier ce type d’investissement est relativement intéressant, il présente des risques.
L’avantage de la location courte durée est principalement axé sur le montant des loyers que vous avez la possibilité de générer. Étant donné que vous allez louer votre appartement à la nuit, le chiffre d’affaires mensuel sera forcément plus élevé qu’une location meublée classique. Il s’agit d’une des seules stratégies locative où vous pourrez prétendre à un autofinancement, voir même à du cash flow positif. Ainsi, vous pourrez prétendre à un TRI beaucoup plus important qu’en faisant de la location meublée classique.
Attention tout de même, car comme dans tout investissement à fort potentiel de rentabilité, vous vous exposer à de nombreux risques. Nous le répétons, ne basez pas votre stratégie locative uniquement sur la location courte durée, et étudiez les éventuelles autres possibilités de location.
En premier lieu, louer son bien immobilier en courte durée demande une grande implication de gestion. Vous devrez accueillir le locataire, entretenir parfaitement votre appartement, prévoir la literie nécessaire et faire les sorties des différents locataires. Il faudra également gérer quotidiennement et adapter vos prix en fonction de la période. Comme vous pouvez le constater, toutes ces tâches nécessitent une grande implication. Heureusement vous avez la possibilité de vous adresser à une conciergerie pour vous décharger de toutes ces tâches. S’adresser à des professionnels de la gestion vous permet également d’optimiser au mieux le taux de remplissage de votre logement.
Justement, le taux de remplissage de votre appartement est important, il n’est pas dit que votre appartement soit louer 100% du temps. Attention tout de même à prévoir plusieurs scénarios, avec un taux de remplissage faible et les conséquences qu’il aura sur votre rentabilité. Il faudra prendre en compte les changements de locataire, les interventions pour le ménage, le changement de la literie… Vous êtes beaucoup plus exposés au risque de vacances locatives en faisant de la location courte durée., Preuve que votre investissement sera beaucoup plus risqué qu’une location meublée classique, où le bail locatif est sur plusieurs années.
Enfin, il est possible qu’une personne qui vient louer l’appartement pour seulement quelques jours en prenne beaucoup moins soin. Il est possible que les meubles soit abîmés après son passage. Il faut absolument prendre toutes les précautions lors de la location afin d’éviter ce genre de désagrément, notamment en réalisant correctement l’entrée et la sortie du bien, ainsi qu’en prenant une caution.
Le bail mobilité, une alternative
La location courte durée génère, de manière générale, beaucoup plus de revenus qu’une location meublée classique. Dans le premier cas de figure, le risque de vacances locative est bien plus élevé étant donné que vous allez louer votre logement à la nuit. Dans le second cas de figure, étant donné que le bail est sur une durée déterminée de minimum 1 an, vous allez pérenniser votre investissement en vous assurant des loyers récurrents. Cependant, le potentiel de chiffre d’affaire généré est généralement beaucoup moins conséquent.
Saviez-vous qu’il existe une solution annexe ? Il s’agit de la location moyenne durée, qui se traduit par la location de son bien en bail mobilité. Ce dernier a été mis en place par l’état français, et doit respecter plusieurs conditions pour qu’il puisse être mis en place. La durée du bail doit être d’un minimum d’1 mois et d’un maximum de 10 mois. De plus, le locataire doit respecter une des conditions suivantes :
- être en formation professionnelle
- être en étude supérieur
- être en contrat d’apprentissage
- être en stage
- s’engager volontairement dans un service civique
- être en mutation professionnelle
- réaliser une mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle
Comme vous pouvez le constater, il s’adresse principalement aux personnes qui séjournent pour une durée déterminée, de plus d’1 mois et qui ne souhaite probablement pas louer leur logement à la nuit. Les loyers pratiqués pour ce type de location sont généralement plus élevés qu’une location meublée classique, la durée du bail étant moins longue.
Attention, le bail mobilité n’est pas renouvelable ! Si vous souhaitez avoir une plus grande liberté locative, ne pas faire de la location meublée classique, et ne pas faire de court séjour, il existe aussi le bail civil. Ce bail est beaucoup plus souple et exige moins de conditions que le bail mobilité.
Rappel sur le dispositif LMNP
Pour faire de la location courte durée, votre bien immobilier doit être meublé. Vous allez donc pouvoir bénéficier du dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce dispositif est particulièrement intéressant, notamment grâce à son schéma comptable. En effet, il vous permet d’amortir comptablement votre bien, vos meubles et les éventuelles travaux de rénovation. Cette amortissement rajoute ce que l’on appel une « charge virtuelle comptable » qui va venir s’impacter sur le résultat imposable de vos loyers. Ainsi, vous allez pouvoir prétendre à des revenus immobiliers peu, voir pas du tout imposés. Vous devez cependant, respecter une liste de meubles prédéfini pour être éligible, qui sera probablement respectée si vous faites de la location courte durée.
Les avantages de Bourg-en-Bresse
Bourg-en-Bresse est une commune du département de l’Ain, qui fait parti de la région Auvergne Rhône-Alpes. La ville est le chef lieu du département. Son emplacement stratégique à équidistance entre la Suisse et Lyon en fait une ville particulièrement attractive.
Dans un premier temps, outre sa localisation intéressante, Bourg-en-Bresse regroupe tous les commerces et services nécessaires pour une ville. Vous retrouverez de nombreux commerces de proximité, supermarchés, bars, restaurants, banques… Le centre-ville s’est énormément dynamiser sur ces dernières années, avec notamment la rénovation du Carré Amiot, qui amène un tout nouveau concept. De nombreuses grandes chaines ont également vu le jour comme Courir, la Fnac ou des enseignes de restauration rapide. Cette évolution est une preuve du dynamisme de Bourg-en-Bresse et de son évolution. De plus, la présence de commerces est particulièrement importante lorsqu’on investit dans l’immobilier, et va directement impacter l’attractivité locative.
Dans un second temps, Bourg-en-Bresse bénéficie d’un réseau de transports en commun assez conséquent. La ville compte plusieurs lignes de bus mais aussi une ligne TER qui relie directement Lyon en seulement 1h, et Paris en 2h. Cette rapidité d’accès à la Capitale des Gaules est un avantage de taille. Aussi, la présence de transports en commun dans une ville est importante, et permet aux habitants d’améliorer leur quotidien en se déplaçant facilement. C’est également un point positif pour le tourisme puisqu’ils pourront se déplacer sans forcement être véhiculé. Le réseau de transports en commun burgiens est
donc un avantage qui nous dit que, faire la la location courte durée à Bourg-en-Bresse est intéressant.
Bourg-en-Bresse compte également plusieurs Université, dont l’Université Lyon 3 et l’Université Lyon 1. Ces deux Universités de renom attirent chaque années de nombreux étudiants. C’est un facteur qui favorise la demande locative d’un secteur, notamment sur de la location meublée et sur le bail mobilité. En effet, ces Universités accueillent des vacataires venant parfois de loin, et qui doivent séjourner sur place. Vous retrouverez également l’hôpital Fleyriat, qui accueille des médecins sur des séjours définis.
Enfin, vous retrouverez le Monastère Royal de Brou, le monument préféré des français en 2017 ainsi que plusieurs évènements dans l’année. De nombreuses visites sont organisés chaque années. D’autres activités sont également prévus pour le tourisme. Il vous suffit de consulter l’office de tourisme de Bourg-en-Bresse pour être séduit. Le chef lieu du département de l’Ain est une ville assez touristique, un point qui accentue la location courte durée.
Investir dans le but de faire de la location courte durée à Bourg-en-Bresse peut donc s’avérer intéressant, au vu des différents éléments que nous avons vu précédemment.
Nous avons vu à travers cet article les différents éléments qui font qu’investir en location courte durée à Bourg-en-Bresse peut vous permettre de générer des revenus locatifs intéressants. Attention tout de même à être vigilant sur les différents points que nous avons abordé. Pour plus de renseignements sur la location courte durée à Bourg-en-Bresse, n’hésitez pas à nous contacter. Acti-Immo est un cabinet de conseil en investissement immobilier, filiale du cabinet de gestion de patrimoine Acti Conseil&Patrimoine. Nous vous proposons des stratégies immobilières sur-mesure, en adéquation avec vos objectifs avec la possibilité de vous accompagner jusqu’à la mise en location.
