Nous y sommes. Au 1er novembre 2021, la Capitale des Gaules verra ses loyers plafonnés selon un barème établi par la commune. Ce plafonnement de loyers à Lyon a été mis en place de façon à limiter la flambé de ces derniers au sein de la ville. En effet, nous avons pu constater qu’ils ont fortement augmenté sur ces dernières années, notamment en ce qui concerne les petites surfaces.
Ces dernières étant principalement destinées au étudiants et jeunes actifs, la ville a décidé de freiner cette inflation afin de faciliter l’accession au logement en limitant les prix. C’est donc une bonne nouvelle pour les locataires, mais un peu moins pour les investisseurs. Nous pouvons donc nous poser plusieurs questions à ce sujet concernant l’investissement locatif au sein de la Capitale des Gaules.
Comment calculer son potentiel loyer à Lyon ? Quel va être l’impact sur l’immobilier lyonnais dans les années à venir ? Est-ce toujours intéressant d’investir à Lyon ? Tant de questions auxquelles nous allons vous répondre dans la suite de l’article.
Plafonnement des loyers à Lyon : comment calculer son loyer ?
Le loyer de référence
Comme nous l’avons dis précédemment, Lyon a mis en place un plafonnement de ses loyers de façon à limiter la flambée des prix de ces derniers. Cette mise en place intervient dans un contexte où les prix ne cessaient d’augmenter, notamment sur les petites surfaces. Pour savoir comment calculer son loyer potentiel, il faut vous rendre sur le site de toodego, et rentrer les différentes informations de votre bien immobilier.
Le montant du loyer maximum que vous allez pouvoir fixé se caractérise pas différents critères qui sont les suivants :
- l’emplacement de votre bien
- la typologie de bien que vous louez (Studio, T1, T2, T3…)
- la façon dont vous louez votre bien (meublé ou nu)
Il s’en va de soit qu’un logement situé en plein coeur de la Presqu’île lyonnaise aura une valeur locative plus élevée qu’un appartement de la même typologie, situé dans le 8ème arrondissement lyonnais. Il est également logique qu’une petite surface ai une valeur locative au m2 plus importante qu’un grand appartement. Enfin, un logement meublé bénéficiera d’un loyer plus important qu’un logement nu, étant donné que le propriétaire met à disposition des éléments de confort supplémentaires comparé à celui qui loue son bien nu.
Les compléments de loyers
Vous avez également la possibilité d’établir ce que l’on appel un complément de loyers, pour les biens immobiliers que l’on peut qualifier d’exceptionnel. Effectivement, la loi dis que « il faut que le logement ait des caractéristiques particulières (localisation, confort…) par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans la même zone géographique » (source : service-public).
De plus, il est dit que :
« Pour appliquer un complément de loyer, le logement doit avoir des caractéristiques de localisation ou de confort réunissant les conditions suivantes :
- Être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue sur un monument historique…)
- Ne pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l’époque de construction du logement)
- Ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d’énergie. » (source : service-public)
Ce dernier n’est donc possible que dans certains cas. En effet, si on compare un appartement situé au même endroit, avec la même surface habitable qu’un autre bien mais qu’il dispose d’une terrasse de 20m2, il est logique que le propriétaire puisse appliqué un complément de loyer. De même que pour un bien immobilier qui se situe en plein coeur de la Presqu’île, sans vis à vis, avec une belle hauteur sous plafond et une vue sur un monument historique. Ce sont des points qui apportent des avantages au locataire que les autres logements n’apportent sûrement pas.
Attention tout de même à ne pas trouver la moindre excuse pour appliquer ce complément de loyer. Rénover votre bien immobilier ne vous permet pas de l’appliquer, de même que fournir une cuisine équipée par exemple. Rénover son appartement et l’équiper sont des critères qui vous permettent de vous mettre au loyer majoré, c’est à dire au plus haut du plafonnement des loyers à Lyon, mais pas d’appliquer le complément de loyer.
Quel impact auront les loyers plafonnés sur l’immobilier lyonnais ?
En tant qu’investisseur, nous pouvons nous poser des questions quant à l’évolution de l’immobilier lyonnais dans les années à venir. Effectivement, il s’en va de soit qu’avec ce plafonnement des loyers à Lyon, la rentabilité des investissement va être moins importante. Il est à ce jour difficile de prédire l’évolution des prix. Cependant, nous avons comme exemple la ville de Paris, où les loyers sont plafonnés depuis 2017, nous permettant ainsi de nous projeter. Malgré le plafonnement des loyers appliqué à Paris, les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter au fil des années. Certes, l’augmentation est moins accru qu’auparavant, mais l’immobilier ne baisse pas. Ce plafonnement a seulement permis de stabiliser les prix en évitant leur flambée.
Or, Lyon, est une ville qui peut être comparé à Paris sur énormément de points. Étant la deuxième ville de France, la Capitale des Gaules n’a rien à envier à la capitale. En premier lieu, Lyon est une ville qui bénéficie d’un enseignement supérieur très qualitatif. De nombreuses écoles de renoms sont installés dans la ville. Ainsi de nombreux étudiants viennent à Lyon pour leurs études supérieures. C’est un facteur important qui impact directement l’immobilier lyonnais, et notamment la demande locative sur les petites surfaces meublées.
En second lieu, Lyon bénéficie d’une attractivité économique importante. Vous retrouverez beaucoup de start-up, mais aussi de grandes entreprises. La ville accueil également un des meilleurs hôpital de France. Ces éléments favorisent le dynamisme de l’emploi, attirant chaque année de plus en plus de personnes à venir s’installer dans la ville des lumières. L’immobilier étant soumis au principe de l’offre et de la demande, ce facteur est rassurant.
Enfin, Lyon est une ville touristique et connu mondialement. Pour preuve, elle a été élu en 2019 par le New York Times, 2ème plus belle métropole du monde. Ses nombreux monuments historiques, ses bâtiments classés mais aussi les nombreux évènements organisés chaque année comme la fête des lumière, en font une ville particulièrement attractive pour les étrangers. C’est un facteur qui influe sur l’économie de la ville, l’emploi, mais aussi l’attractivité des logements.
Ces différents points nous font donc dire que l’immobilier lyonnais ne subira pas de forte baisse, malgré ce plafonnement des loyers. En effet, tous les facteurs sont réunis pour que l’immobilier continue à être attractif sur le long terme. Et nous savons que, plus une ville est attractive, plus la population augmente, et plus la demande de logements suit ce cours. Ce plafonnement des loyers à Lyon aura un impact sur la hausse des prix, qui ont augmentés de plus de 56% en 10 ans, en les stabilisant sur quelques années.
Est-ce toujours intéressant d’investir à Lyon avec le plafonnement des loyers ?
Comme nous l’avons vu précédemment, Lyon est une ville particulièrement attractive sur tous les points. L’attractivité d’une ville est gage de sûreté lorsqu’on investit dans l’immobilier. En effet, cela vous garantit la location de votre bien immobilier, en limitant les vacances locatives, permettant ainsi de pérenniser votre investissement.
Nous pouvons donc répondre à cette question en disant que oui, c’est toujours intéressant d’investir à Lyon. Certes, la rentabilité sera limité, mais la revente sera toujours avantageuse sur le long terme. De plus, étant donné que la demande est toujours plus importante que l’offre, notamment à cause de la carence de logements neufs, vous vous assurez la location de votre bien immobilier. Si vous recherchez une rentabilité plus importante, il faut vous tourner vers des villes plus petites telles que Bourg-en-Bresse. Néanmoins, malgré le plafonnement des loyers, Lyon reste une ville où vous pouvez réaliser un investissement sûr que l’on peut qualifier de patrimonial.
Il faut cependant être vigilant lors de l’acquisition de votre bien. En premier lieu, il faut choisir le bon emplacement. Pour cela, investissez dans un bien à proximité des transports, des commerces et des écoles. La proximité de tous ces éléments est un des critères principales lorsqu’une personne recherche un bien à louer. Il est également impératif de ne pas acheter votre bien immobilier trop cher, c’est à dire bien au-dessus du prix du marché. Effectivement, acheter votre bien au dessus du prix du marché va impacter négativement le TRI de votre opération à la revente. Certes, vous avez la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux grâce aux différents dispositifs de défiscalisation. Mais il s’agit avant tout d’un investissement immobilier. Les avantages fiscaux ne justifient pas qu’un bien immobilier soit 40% au-dessus du prix du marché. De même que la sélection de votre bien. Privilégiez les petites copropriété pour limiter les charges, et limier la concurrence lors de la revente.
Pour réussir son investissement immobilier locatif à Lyon, il est nécessaire de s’entourer de professionnels. Acti-Immo Gestion de Patrimoine est la filiale immobilier du cabinet indépendant Acti Conseil&Patrimoine. Nous vous accompagnons dans toutes les étapes de votre investissement, avec une vision globale sur la gestion de patrimoine, tout en prenant en compte vos objectifs. N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements à ce sujet.
