Le démembrement de propriété vous parait être quelque chose d’étranger ? Cet article est alors fait pour vous éclaircir. Tout d’abord nous allons vous expliquer ce qu’est le démembrement. Ensuite nous verrons quels avantages le démembrement procure-t-il, et enfin nous verrons une dérive du démembrement.
Le démembrement c’est quoi ?
Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un procédé souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession dont son principal avantage est de réduire les coûts fiscaux.
L’usufruitier est la personne qui jouit d’un bien dont une autre personne à la propriété. Le nu-propriétaire est la personne qui possède un bien dont une autre personne a un droit d’usufruitier.
D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire. Les droits démembrés sont indépendants les uns des autres, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.
Il est possible de pratiquer le démembrement de propriété sur un bien immobilier, mais aussi des produits financiers. Nous allons dans premier temps voire que le démembrement d’un bien immobilier permet de bénéficier de plusieurs avantages.
Le démembrement d’une propriété et des produits financiers
Le démembrement d’une propriété
Le démembrement d’une propriété est un procédé comme dis auparavant, régulièrement utilisé pour les familles et offre deux grands avantages que nous allons voir.
Le premier atout, est la réduction des droits de donation car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété.
Lors du démembrement d’un bien immobilier, la valeur du bien est répartie entre la nue-propriété et l’usufruit. Cette répartition se fait selon un barème établi par l’administration fiscale et qui évolue en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement.
Par exemple, Mr X possède un bien démembré en nue-propriété, c’est sa maman, 84 ans, qui possède l’usufruit du bien. Ce bien vaut 100 000 € et il se met d’accord avec sa mère pour le vendre.
La maman qui possède l’usufruit à 84 ans. D’après le barème, son usufruit vaut 20%. En cas de cession, elle recevra 100 000 * 20% soit 20 000 €.
Mr X est nue-propriétaire. Il bénéficie de l’usufruit. Sa nue-propriété vaut donc 80%. Il recevra 80 000 €.
Second avantage, si un parent décide de démembrer son bien afin de donner l’usufruit à un de ses enfants, au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer. Cela est un moyen d’éviter les frais de succession d’héritage.
En effet, habituellement lorsque quelqu’un transmet un patrimoine à une autre personne, cette dernière doit payer certains frais et impôts associés à la réception de ce don. Cependant, dans le cas d’un démembrement, l’administration fiscale accepte que la personne qui fait le don assume ces frais et impôts à la place de la personne qui reçoit le don, dans ce cas ces frais et impôts ne sont pas considéré comme une nouvelle donation.
Le démembrement de produits financiers
Pour continuer, le démembrement de produits financiers est également possible, mais pas pour tous les produits financiers.
Il est également possible de pratiquer le démembrement sur un compte titres ou un contrat d’assurance vie (moins courant).
Mais, un PEA (Plan d’Épargne en Action), un livret d’épargne ou encore un plan d’épargne logement ne peuvent pas être démembrés car les règles spécifiques régissant ces produits ne prévoient pas le démembrement de propriété. Ces produits sont conçus pour être détenus de manière indivisible, c’est-à-dire que la propriété du bien ne peut pas être séparée entre l’usufruit et la nue-propriété.
Les raisons de cette restriction peuvent varier selon le type de produit d’épargne. Par exemple, dans le cas du PEA, cela est lié aux avantages fiscaux accordés aux investisseurs, tels que l’exonération d’impôt sur les plus-values à condition de respecter certaines conditions. Le démembrement du PEA pourrait remettre en cause ces avantages fiscaux et compliquer la gestion du compte.
Vous savez désormais à quoi correspond le démembrement ainsi que dans quel contexte il est possible de l’appliquer et maintenant nous allons voir dans cette dernière partie la donation temporaire d’usufruit.
La donation temporaire d’usufruit
La donation temporaire d’usufruit est adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans dépenser une somme trop importante tout en réduisant votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Ce procédé consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, l’utilisation ainsi que les gains procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien.
Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter dans l’un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit. Trois avantages se présentent alors.
Premièrement vous ne vous séparez pas du bien, secondement le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI (si c’est un bien immobilier). Troisièmement, les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien.
Cependant, la donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si celle-ci considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables.
Si l’administration fiscale estime que le seul intérêt était de retirer le bien de votre patrimoine afin de réduire le paiement de l’IFI, vous courrez le risque d’un redressement fiscal.
Par ailleurs, ce type de donation ne permet pas de préparer sa succession car à l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint automatiquement et le bien concerné fait à nouveau partie, du patrimoine du donateur. À son décès, les droits de succession devront alors être payés par les héritiers, ce qui n’est pas le cas d’un démembrement classique.
Nous vous avons présenté à travers cet article, ce qu’est le démembrement. Pour plus de renseignements sur le démembrement, n’hésitez pas à nous contacter.
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