La question de choisir entre du neuf ou de l’ancien se pose souvent avant un investissement locatif. Avant de tenter d’y répondre, il est essentiel de connaître les différences qu’il existe entre de l’immobilier neuf et de l’ancien. Normes à respecter, aides à l’investissement ou encore rendement locatif, quel type de bien est plus avantageux ?
Comprendre les différences entre neuf et ancien
Dans le domaine de l’immobilier, il faut différencier les biens immobiliers neufs des biens immobiliers anciens.
Qu’est-ce qu’un logement neuf ?
L’immobilier neuf sert à désigner un logement qui n’a jamais fait l’objet d’une mutation, c’est-à-dire qu’il n’a jamais été transféré d’un propriétaire à un autre par le biais d’une vente, d’une donation ou encore d’un héritage (succession). Le logement n’a jamais été habité et a moins de 5 ans.
Il peut être acquis grâce à une vente sur plan, dans le cadre d’une Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou acheté directement à un promoteur qui vient tout juste de l’achever. Dans le cadre d’une VEFA, l’investissement dans l’immobilier neuf peut nécessiter une certaine attente avant que le bien soit « livré », c’est-à-dire avant que le logement soit achevé et que le promoteur donne les clés à l’acquéreur.
Qu’est-ce qu’un logement ancien ?
Le terme « ancien »est employé pour qualifier un bâtiment d’habitation qui a fait l’objet d’une mutation. Le bien a déjà été habité avant d’être vendu (donné ou légué) à un autre propriétaire. D’un point de vue juridique et fiscal, l’âge du bien n’a pas d’importance dans la dénomination de « logement ancien ». En effet, ce dernier peut être récent et avoir moins de 10 ans, tout comme avoir été bâti il y a plusieurs décennies.
Il est important de remarquer qu’un logement ancien ayant fait l’objet de lourdes rénovations peut être considéré comme un bien neuf.
Neuf ou ancien : ces critères à prendre en compte
Avant de se lancer dans un investissement locatif, différents critères sont à étudier. Il est impératif de respecter ces différents critères pour que son investissement, (qu’il soit neuf ou ancien) soit réussi.
L’emplacement du bien, un point essentiel pour investir
La situation géographique du bien est un critère essentiel dans le choix d’un investissement immobilier locatif, qu’il soit neuf ou ancien.
Que ce soit à Lyon, Paris, Toulouse et dans la plupart des grandes agglomérations françaises, le marché du neuf est quasiment inexistant dans les centres-villes. Il faut donc s’éloigner un peu pour pouvoir trouver des programmes immobiliers neufs. Il vous faudra donc être vigilant lors de la sélection de votre bien immobilier neuf, en analysant notamment tout l’environnement du projet (proximité des transports, commerces, écoles…).
En revanche, l’immobilier ancien est très bien représenté dans le cœur des grandes villes. En effet, vous avez beaucoup plus de chance de prétendre à des emplacements premium en investissant dans un bien immobilier ancien. Si vous cherchez à investir en hyper centre-ville, il faudra sûrement vous tourner vers l’immobilier ancien.
Neuf ou ancien, l’importance des normes à respecter
Pour tout investissement locatif, la loi du 6 juillet 1989 impose certaines règles aux propriétaires bailleurs. L’article 6 de cette même loi stipule que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
Ces normes dites de « décence » sont faciles à respecter dans le neuf. Le logement venant tout juste d’être achevé, ses équipements et ses installations sont censés être en parfait état de fonctionnement. Par ailleurs, le logement est tenu de respecter les dernières normes électriques, thermiques et phoniques en vigueur. Investir dans de l’immobilier neuf vous assure donc de louer un logement décent.
Dans l’ancien, ces normes de décences doivent être étudiées scrupuleusement avant tout investissement. Les murs doivent être sains et ne présenter aucune trace d’humidité, de moisissure ou d’infiltration d’eau, les fenêtres et ouvertures doivent être en très bon état et sans danger pour les locataires. De même, l’installation électrique doit être en conformité, pour éviter tout risque d’électrisation. Un logement vétuste ou présentant un risque manifeste pour la santé de ses habitants ne pourra pas être loué. Il vous faudra donc être vigilant et analyser tout ces points si vous vous positionnez sur un bien immobilier ancien.
Les performances énergétiques du logement
Depuis le 1er juillet 2021, un nouveau DPE a fait son apparition. Plus fiable que l’ancien, il a pour objectif de démontrer les performances énergétiques d’un logement en vente ou mis sur le marché de la location.
Le DPE doit désormais être précisé dans les annonces immobilières, que ce soit dans le cadre d’une vente ou d’une location. Il se compose de deux étiquettes :
- l’étiquette énergie qui précise la consommation d’énergie primaire du logement (électricité, gaz ou autre) ;
- l’étiquette climat qui mentionne la quantité de gaz à effet de serre émise par le bien.
À partir de 2022, les propriétaires de « passoires thermiques », c’est-à-dire les logements énergivores dont le DPE révèle une étiquette énergétique F ou G, ne pourront plus augmenter les loyers.
Au 1er janvier 2023, les logements avec une étiquette énergétique G seront interdits à la location tant que des travaux de rénovation énergétique n’auront pas été entrepris. Un autre DPE devra être réalisé avant de lever l’interdiction.
Ces mesures visent uniquement les logements anciens. Avec un logement neuf, la question de l’étiquette énergétique ne se pose pas. Ces derniers doivent obligatoirement répondre à la dernière règlementation thermique en vigueur.
L’aspect financier de l’investissement
Le neuf et l’ancien se distinguent aussi sur le plan financier.
Frais notariés : moins chers dans le neuf
Investir dans un logement neuf donne droit à des frais de notaire réduits. C’est l’un des nombreux avantages de l’immobilier neuf.
Il faut compter environ 7 à 8 % (cela varie d’une étude notariale à une autre) de frais de notaire pour l’acquisition d’un logement ancien. Dans le neuf, les frais de notaire représentent de 2 à 3 % du prix de vente.
Les aides à l’investissement dans le neuf et l’ancien
Investir dans un logement neuf permet de profiter de la loi Pinel, un dispositif de défiscalisation qui offre une réduction d’impôt allant de 12 à 21 %. Vous devez pour cela louer votre bien non meublé, en respectant un plafond de loyer selon la zone dans laquelle vous êtes, et le louer pour une période minimale de 6 ans. Pour une période de location maximale, soit 12 ans, la réduction fiscale sera optimale, c’est-à-dire 21 %.
Dans l’ancien, il est possible de bénéficier du dispositif Denormandie, du Déficit Foncier, ou du LMNP…
Le dispositif Denormandie prévoit le même avantage fiscal que la loi Pinel, c’est à dire une réduction d’impôt de 2% du prix foncier par année de location. Il se différencie par la catégorie de logements qui sont éligibles, à savoir des biens immobiliers anciens. Ces derniers doivent être rénové en respectant plusieurs critères de normes énergétiques, et le travaux de réhabilitation doivent représenter au moins 25% du montant global de l’opération.
L’objectif du Déficit Foncier est d’investir dans un bien immobilier ancien qui nécessite d’important travaux de rénovation. Vous pourrez déduire le montant de ces travaux de votre revenu global dans la limite de 10 700€. En cas d’excédent, vous pourrez le déduire de vos revenus fonciers positifs pendant les 10 années suivantes. C’est un dispositif qui vous permet donc de bénéficier d’un double avantage fiscal.
Le dispositif LMNP consiste à louer son bien immobilier meublé, selon une liste de meubles prédéfinis. Investir dans un bien immobilier ancien et faire de la location meublé présente un réel avantage, notamment si vous réalisez des travaux de rénovation. En effet, le schéma comptable permet d’amortir ces travaux. Vous pourrez ainsi générer des revenus immobiliers non imposés pendant plusieurs années.
Neuf ou ancien, qui a le meilleur rendement locatif ?
Le rendement locatif est une des clés de l’investissement immobilier. Il va vous permettre de vous projeter sur la rentabilité de votre projet, et de le comparer à des placements sur des produits financiers.
Dans certains cas, l’immobilier ancien présente un meilleur rendement que l’immobilier neuf et inversement. Tout dépend de votre situation patrimoniale, de vos objectifs, de votre patrimoine existant… L’immobilier étant un investissement sur le long terme, il est important d’établir une stratégie en adéquation avec votre situation patrimoniale et vos objectifs.
C’est pour cela qu’il est primordial de faire confiance à des professionnels. Acti-Immo Gestion de Patrimoine est la filiale immobilière du cabinet indépendant Acti Conseil&Patrimoine. Nous vous accompagnons de façon indépendante, en vous proposant des stratégies d’investissement en adéquation avec vos objectifs, tout en ayant une vision globale sur la gestion de patrimoine. Pour plus de renseignements sur un investissement neuf ou ancien, n’hésitez pas à nous contacter.
