Diviser un appartement en plusieurs logements peut être stratégiquement très intéressant. En effet, vous allez potentiellement bénéficier de plusieurs avantages, tant sur le plan fiscal que sur la rentabilité du projet. Cependant, même si sur le papier faire diviser un appartement semble simple, ça ne l’est pas. Effectivement, de nombreux points sont à prendre en compte lorsqu’on souhaite diviser son appartement. Quels sont les éléments à prendre en compte lorsqu’on réalise une division d’appartement ? Quels sont les avantages ? Des questions auxquelles nous allons répondre dans la suite de l’article.
Diviser un appartement, le processus
De nombreux youtubeurs nous vendent du rêve en parlant avec simplicité d’une division d’appartement ou de maison. Bien évidemment, cela semble si facile et si beau ! « Vous divisez votre bien immobilier en plusieurs lots, et vous le revendez plus cher » ou bien « Vous divisez votre appartement en deux et vous pourrez générer des loyers plus importants ». Si cela s’avère vrai dans certains cas, ça ne l’ai pas toujours. Effectivement, diviser un appartement est bien plus complexe qu’on ne le pense. Il faut absolument analyser de nombreux points avant de se lancer dans l’aventure.
Les points juridiques
En premier lieu, il est impératif de bien vérifier dans le règlement de copropriété si la division d’appartement est autorisée. En effet, si vous êtes propriétaire d’un appartement au sein d’une copropriété, vous devrez impérativement valider le fait que cette division est légale. Dans le cas où vous ne faites pas cette consultation, et que vous vous lancez dans l’aventure sans autorisation, vous pourrez avoir de gros soucis.
Une fois cet élément validé, nous vous conseillons de faire un sondage auprès des autres copropriétaires pour avoir leur avis. Effectivement, même si le règlement de copropriété l’autorise, certains copropriétaires seront réfractaires et pourront vous mettre des bâtons dans les roues. Étant donné que vous devrez parler de cette éventuelle division lors de l’assemblée générale, il vaut mieux avoir l’accord de principe des autres copropriétaire au préalable.
En ce qui concerne l’assemblée générale, c’est lors de celle-ci que vous pourrez faire accepter la division. En outre, la division d’un appartement entraine, de surcroit la modification du règlement de copropriété et des tantièmes. Nous vous conseillons de préparer un dossier solide, et d’échanger avec votre notaire à ce sujet aine qu’il puisse bien analyser tous les éléments constitutifs du dossier. Si l’Assemblée Générale est d’ors et déjà passée, il vous faudra faire une assemblée générale exceptionnelle. Attention, tout cela a un coût qu’il faut prendre en compte dans le budget global de votre opération.
Si vous souhaitez réaliser une division d’appartement, attention à bien prendre en compte tous ces éléments juridiques. Ces éléments juridiques ne sont malheureusement pas les seuls à prendre en compte. En effet, plusieurs facteurs techniques sont à analyser.
Les points techniques
Techniquement, vous ne pourrez pas diviser votre appartement comme vous le voulez. Tout d’abord, il vous faudra voir si la disposition de votre appartement vous le permet. L’objectif de la division est de perdre le moins de possible de surface de façon à optimiser la rentabilité de l’opération. C’est donc le premier point technique à prendre en compte.
Le second point technique à absolument analyser se situe au niveau des évacuations. C’est extrêmement important, voir primordial. L’évacuation la plus importante est celle des toilettes. Il vous faudra absolument vérifier, techniquement, s’il vous est possible de créer plusieurs toilettes. En effet, il s’agit de l’évacuation la plus complexe du fait de la taille que doit faire l’évacuation. Vérifiez également qu’il est possible de faire toutes les évacuations d’eau de la salle d’eau/salle de bain, des éviers de la salle d’eau, de la cuisine…
Lorsque vous allez diviser un appartement, vous devrez également créer un ou plusieurs nouveau compteur. Pour cela, faites intervenir un électricien, et vérifier avec Enedis que les différentes installations sont possibles. « Puis-je mettre les compteurs dans la copro ? » « Dois-je les mettre dans un couloir ». Ce sont des points qu’il faut absolument avoir vu avant de vous lancer dans votre projet.
Enfin, faites attention à l’insonorisation. Votre appartement n’a peut-être, de base, pas la structure acoustique nécessaire pour que, vivre en communauté puisse être confortable. Que ce soit pour revendre ou louer votre bien, nous vous conseillons de bien prendre en compte cet élément.
Diviser un appartement, les avantages
Comme nous l’avons évoqué au début de l’article, diviser un appartement en plusieurs logements peut vous permettre de bénéficier de plusieurs avantages. Il faut néanmoins bien prendre en compte tous les points que nous listé précédemment pour que cette division de logement puisse être un bon investissement locatif.
Les avantages sur le coût de l’opération
En premier lieu, diviser un appartement vous donne la possibilité d’avoir plusieurs logements en une seule fois. C’est un avantage de taille, notamment si votre objectif consiste à développer votre patrimoine immobilier rapidement. Vous allez économiser en frais de notaire et concentrer votre énergie sur une seule rénovation au lieu de plusieurs. C’est donc un gain de temps et d’argent.
Dans un second temps, vous allez optimiser la rentabilité locative de votre investissement en créant plusieurs lots. En effet, les loyers que vous allez générer seront plus importants, à équivalence, sur plusieurs petites surfaces que sur une seule grande surface. En tant qu’investisseur, c’est un avantage non négligeable qui impact le TRI de l’opération globale.
Enfin, vous pourrez constater en analysant le marché immobilier que, les petites surfaces, ont un prix au m2 plus important que les grandes surfaces. En achetant une grande surface et en la divisant, vous allez (si vous achetez au bon prix) gagner sur le budget global de votre opération. En effet, si vous aviez acheté plusieurs petits lots dans différents immeubles, vous en aurez sûrement eu pour plus cher.
Comme vous l’aurez compris, diviser un appartement peut vous faire gagner sur le budget globale de l’opération d’investissement.
Les avantages fiscaux
Qui dit division dit forcément travaux. Or, dans l’immobilier, réaliser des travaux vous permet de bénéficier d’avantage fiscaux.
La première possibilité qui s’offre à vous est de faire du déficit foncier. Le principe d’un investissement en déficit foncier consiste à acquérir un bien immobilier qui nécessite des travaux de rénovation important. Par la suite, vous allez déduire le montant de ces travaux de votre revenu global, dans la limite de 10 700€ et pendant la durée des travaux. Selon votre TMI, vous allez donc bénéficier d’un réduction d’impôt sur le revenu plus ou moins importante. Egalement, s’il reste un excédent, vous allez pouvoir le déduire de vos revenus fonciers positifs, et ce, pendant les 10 années suivantes. C’est un dispositif qui vous donne accès à un double avantage fiscal, puisqu’il vous permet de réduire votre imposition sur le revenu, et réduire l’imposition sur vos revenus fonciers.
La deuxième possibilité consiste à faire de la location meublée. Souvent, lorsqu’on parle de location meublé, on pense aux résidence gérées de type résidence étudiante. Ce sont des projets qui sont livrés neufs. Or, le dispositif LMNP bénéficie d’un schéma comptable relativement avantageux. Effectivement, vous allez pouvoir amortir votre bien immobilier, vos meubles, mais aussi les éventuels travaux de rénovation. Ainsi, grâce aux travaux, vous allez pouvoir générer des revenus immobiliers non imposés pendant plusieurs années. Nous vous mettons le schéma juste en dessous afin que vous compreniez mieux le fonctionnement.
Nous avons vu à travers cet article que, diviser un appartement, peut être très intéressant. Il faut tout de même être vigilant lorsqu’on réalise ce type d’opération, et bien prendre en compte tous les points. Acti-Immo Gestion de Patrimoine vous accompagne dans tout vos projets, notamment sur un projet de division d’appartement. Pour plus de renseignements sur ce type d’investissement, n’hésitez pas à nous contacter.
