LMNP signifie Loueur Meublé Non-Professionnel. Dans cet article nous allons vous présenter comment fonctionne la location meublée tout en vous expliquant ses avantages par rapport à la location nue.
Le LMNP c’est quoi ?
Le LMNP, est un statut fiscal qui permet de bénéficier de revenus immobiliers peu, voire pas du tout imposés, grâce au schéma comptable du loueur meublé non professionnel qui prévoit l’amortissement de plusieurs éléments. Cet amortissement comprend votre bien, vos travaux ainsi que vos meubles. Il permet donc de créer une charges supplémentaires déductibles, qui amène généralement le résultat fiscal à 0.
Comme vous l’aurez compris le LMNP, est un moyen de ne pas payer d’impôts fonciers pendant plusieurs années. Pour être considéré comme meublé, vous devrez respecter une liste de mise à disposition des meubles prédéfini est conditionnée. Autrement dit, un certain nombre de meubles devra être mis à disposition de votre locataire.
De plus, il faut respecter le plafond tiré des revenus du LMNP. C’est-à-dire que les recettes locatives tirées de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € annuel ou 50 % des revenus totaux de l’investisseur. En cas de dépassement de ces conditions, vous serez considéré comme étant loueur meublé professionnel. Ce statut est différent sur le plan fiscal.
Enfin, ce dispositif offre une réelle liberté dans la stratégie locative que vous souhaitez employer. En effet, vous pouvez ambitionner de louer à des étudiants tout comme à des jeunes actifs mais aussi à des travailleurs mobiles comme nous le verrons un plus tard dans cet article.
Par conséquent, le LMNP consiste par définition à louer son bien immobilier en mettant à disposition des meubles à son locataire.
Deux choix de déclaration fiscale
Le régime des loueurs meublés non-professionnels vous donne accès à deux options de déclarations fiscales : vous pouvez déclarer vos revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) au régime réel simplifié ou au régime micro-BIC (aussi appelé régime forfaitaire). Voici la différence entre les deux :
- Micro-BIC : il est applicable si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € et vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % de vos recettes locatives ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes automatiquement appliqué sur les revenus tirés de cette location . C’est donc un régime intéressant uniquement si vos charges ne dépassent pas ces 50 %.
- Régime réel : au-delà de ce seuil de 23 000 € ou sur demande auprès du fisc, le régime réel s’applique. Vous pouvez déduire vos charges et vos amortissements de vos recettes fiscales pour payer moins d’impôts. Les intérêts d’emprunt, les taxes, les travaux, les frais de syndic et de gestion, les meubles, les travaux et une partie du prix du bien (entre autres) peuvent donc être déduits.
Nous remarquons donc que, dans la majorité des cas, c’est le régime réel qui se révèle le plus favorable puisqu’il permet de déduire ses dépenses, d’amortir son investissement, ses travaux et ses meubles.
Calcul du régime réel
Location nue et location meublée, les différences
La location nue
La location nue d’un bien immobilier fait référence à la location d’un bien sans aucun mobilier ni équipement fournis par le propriétaire au locataire. Dans ce type de location, le propriétaire met à disposition un logement vide des installations électriques et sanitaires de base.
Contrairement à la location meublée, la location nue ne comprend aucun meubles, appareil électroménager ou équipement dans le logement. C’est au locataire de meubler et d’équiper le bien selon ses besoins.
La location nue bénéficie de certains avantages fiscaux, tels que le régime d’imposition des revenus fonciers, qui peut permettre la déduction de certaines charges. Appelées « charges réelles », elles comprennent les intérêts d’emprunts, les frais de gestion, la taxe foncière, les charges de copropriété et la PNO (assurance propriétaire non-occupant).
Cependant, lorsque vous allez faire votre calcul, vous allez voir que le résultat fiscal est positif. C’est ce résultat qui sera imposé en fonction de votre tranche marginale d’imposition.
La location meublée
Contrairement à la location nue, la location meublée, spécialement en LMNP, offre des avantages plus intéressant concernant la location de votre bien mais aussi fiscalement.
En réalité, opter pour la location meublée offre une flexibilité adaptée aux nouvelles générations. En effet, compte tenu de la mobilité croissante des jeunes professionnels et de leurs changements d’emploi fréquents, la location meublée facilite grandement leurs déménagements futurs. Cela leur permet de réduire l’encombrement lié au transport des meubles. Ainsi, il devient plus aisé pour une personne de choisir la location meublée en raison de cet avantage pratique.
Comme nous allons le voir, un déficit fiscal est plus facile à obtenir en LMNP car en plus de déduire les charges réelles, nous allons déduire les charges comptables comme vu précédemment dans le calcul. On ajoute donc l’amortissement du bien mais aussi les travaux et les meubles.
L’élément déterminant sera principalement les coûts portés aux travaux. Effectivement, plus ils seront élevés, plus la période de déficit sera important. Autre avantage, lorsque l’on acquiert un bien nécessitant d’importants travaux, cela entraînera inévitablement une réduction du coût d’achat du foncier. De surcroît, les frais de notaire moins importants. Par conséquent, le rendement de l’investissement sera plus élevé.
Par ailleurs, les travaux revêtent une importance primordiale dans le cadre d’un investissement locatif, étant donné le contexte écologique actuel en France, qui se caractérise par une prise de conscience des enjeux environnementaux. En effet, l’amélioration énergétique constitue un défi majeur dans ce contexte.
Les travaux jouent donc un rôle crucial en permettant d’apporter une rénovation énergétique à un bien immobilier. Ils contribuent ainsi à améliorer son diagnostic énergétique. Enfin, par la même occasion, ces améliorations peuvent vous permettre de vous placer sur la tranche haute du marché locatif. En effet, un bien immobilier rénové se loue plus chère qu’un bien immobilier dans son jus.
Les différentes stratégies locatives en meublé
Afin de mieux comprendre les différentes façons de louer son bien meublé, nous allons comparer ces investissements locatifs aux investissements fait dans des produits financiers. Nous allons donc voir les trois grandes façons de louer son bien immobilier.
La location longue durée
Cette stratégie consiste à louer votre bien sur une période prolongée, généralement d’un an ou plus, à des locataires sur le long terme. Bien que le revenu locatif puisse être moins élevé qu’avec la location de courte durée, cette approche comporte généralement moins de risques. Les locataires à long terme offrent une stabilité financière, une vision sur l’avenir et réduisent le risque de vacance locatives.
Dans le contexte financier, cela peut être comparé à un investissement à faible risque. Par conséquent, il est similaire à l’utilisation d’un fonds en euros, qui est généralement considéré comme un placement stable.
La location moyenne durée
Ces types de baux sont souvent utilisés dans des situations spécifiques, tels que les locations temporaires pour des travailleurs en mobilité ou pour des étudiants. Ces baux sont d’une durée de 1 à 10 mois maximum. Ils permettent de générer des loyers plus élevés. Cependant, ils comportent un niveau de risque plus élevé en termes de stabilité du revenu et de fluctuation de la demande.
Étant donné la flexibilité offerte par ce type de contrat les propriétaires peuvent profiter de cette demande pour ajuster les loyers en conséquence (sauf si le bien se trouve en zone tendu). Cependant, le propriétaire à l’interdiction de demander un dépôt de garantie. Dans le cas financier, il peut être comparable à une approche mixte en investissant à la fois dans un fonds en euros pour la stabilité et dans des unités de compte pour bénéficier d’un potentiel de rendement plus élevé, mais avec un niveau de risque accru.
La location courte durée
Cette stratégie implique de louer votre propriété sur des plateformes comme Airbnb pour de courtes périodes. Ce sont généralement des séjours de quelques jours à quelques semaines. Cette approche peut générer un revenu locatif plus élevé. Elle comporte néanmoins des risques plus importants, tels que des périodes vacantes plus longues, des dommages potentiels causés par les locataires ou des problèmes de responsabilité civile. En comparatif à un placement financiers, elle peut être considéré comme un investissement risqué mais qui peut s’avérer très rentable si ce bien est géré par des personnes compétentes. On pourrait donc comparer ce dernier à l’assurance vie en unités de compte, avec un objectif de rentabilité plus important mais un risque plus élevé.
Nous vous avons présenté à travers cet article la location meublée. Pour plus de renseignements sur le statut de Loueur Meublé Non-Professionnel, n’hésitez pas à nous contacter.
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